CONSULTÓRIO FISCAL

ASSUNTO:–“VALOR PATRIMONIAL DOS PRÉDIOS URBANOS-PEDIDO DE REAVALIAÇÃO.”
QUESTÃO:-“…o valor patrimonial da minha casa para pagar todos os anos o imposto tem-se mantido. Como devo fazer para ter a certeza que o cálculo do valor está correto uma vez que a casa já tem alguns anos e praticamente tenho pago sempre o mesmo?...”
RESPOSTA: - (elaborada em 25/11/2017) - É extremamente oportuna a questão colocada pelo estimado leitor, considerando que os pedidos de reavaliação dos imóveis urbanos deverá ser efetuada até ao final do corrente ano para que o valor patrimonial que venha a ser determinado possa ter influência no  imposto a pagar no ano de 2018.

Recuando no tempo, diremos que até ao final do ano de 2012 foi determinado por Lei que fossem avaliados cerca de 6 milhões de prédios urbanos destinados a habitação, indústria e serviços, desde que construídos ou adquiridos anteriormente a dezembro de 2003, com vista ao cálculo do novo valor patrimonial, tendo em consideração as novas regras estabelecidas pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis(CIMI).
Foi utilizada a fórmula técnica Vt=Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv, sendo que Vt corresponde ao valor tributário ou patrimonial, resultante de todas as variáveis da fórmula. Vc, é o valor por m2; A, corresponde à área bruta de construção mais a área excedente de implantação; Ca, é o coeficiente de afetação; Cl, coeficiente de localização; Cq, coeficiente de qualidade e conforto; e Cv, corresponde à idade do prédio(coeficiente de vestutez).
Este recuar no tempo remete-nos para uma constatação obvia que passa pela análise das variáveis da forma de cálculo do valor patrimonial, já que, desde então(2012) há pelo menos três parâmetros que são suscetíveis de sofrer alterações com o decurso normal dos anos influenciando o cálculo do valor patrimonial que são:

a)A idade do imóvel(Cv), já que o artigo 44.º do IMI atribui a esta variável coeficientes regressivos conforme os anos desse mesmo imóvel: menos de 2 anos, coeficiente 1; 2 a 8(0,90); 9 a 15(0,85);16 a 25(0,80); 26 a 40(0,75); 41 a 50(0,65); 51 a 60(0,55); mais de 60 anos(0,40).
Assim, com o decorrer dos anos o valor do prédio inevitavelmente diminui;

b)O Preço por metro quadrado(Vc), sendo fixado anualmente por Portaria do governo e ao divergir de valores, pode também ter influência na determinação do valor patrimonial.

    c)Também após a reavaliação geral, foram alterados os coeficientes de localização (Cl) que variam entre 0,4 e 3,5, face ao local da implantação dos prédios.

Referimos apenas estas três varáveis por serem a mais suscetíveis de causar inevitáveis alterações, já que, a Administração Tributária não faz automaticamente a atualização do cálculo dos valores patrimoniais.

Exemplificando apenas com uma das variáveis antes elencadas: Um imóvel que em 2012 tinha 1 a 2 anos de idade(Cv), teve a aplicação do coeficiente 1. Em 2017 facilmente se infere, com o decorrer dos anos, que o enquadramento do imóvel já está no segundo escalão de 2 a 8 anos a que corresponde o coeficiente de 0,90. Logo, o valor patrimonial terá inevitavelmente uma redução proveniente da idade do imóvel.
No entanto e como anteriormente se referiu o Código do IMI não prevê que esta redução seja feita automaticamente, mas sim a pedido do proprietário do imóvel desde que tenham decorrido três anos desde a última avaliação (art.º130.ºdo CIMI).
Assim sendo, é aqui que os proprietários terão que estar atentos no sentido de evitar um pagamento de imposto desadequado da realidade do imóvel, sendo que essa atenção passará pela análise das variáveis da fórmula, no sentido de aferir se efetivamente há ou não razões objetivas que contribuam para minorar o valor patrimonial. Todos os elementos do imóvel constam da caderneta predial, bem como a fórmula e respetivos elementos que serviram de base ao cálculo do valor patrimonial, podendo ser obtida no Portal das Finanças.
Caso a conclusão seja positiva deverá ser requerida uma reavaliação do imóvel até ao final do ano, sem quaisquer custos, com vista a que esse novo valor sirva de base para pagamento do imposto em 2018.
Recomenda-se um cuidado especial no sentido de aferir da justeza do pedido, já que, se o valor patrimonial se mantiver inalterado, o proprietário terá que pagar os custos da avaliação.
Os pedidos de reavaliação podem ser feitos junto dos Serviços de Finanças ou no Portal das Finanças, desde que se possua senha de acesso.